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签订租房合同时应注意哪些法律问题?

2018年7月6日  深圳专业房产纠纷律师   http://www.lqxwzw.com/
在房屋正式交割前,交易双方应当签订一个《租赁合同》,这对双方都有好处。签订合同看起来当时 
有些麻烦,但是事前有一个文字的东西,双方都按约定来做,对双方都有一个约束,能够使以后少出现不 
必要的矛盾,出现矛盾时也有据可查,避免出现大的麻烦。 
    房屋租赁合同属于不动产租赁合同,是租赁合同的一种。根据我国《合同法》第二百一十二条:租赁 
合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同, 
也就是说,合同一经签订,即对双方当事人具有法律约束力,出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋, 
而且交付的房屋应符合约定的使用目的。 
    房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人,但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的 
人,都有权将其使用的标的物转由他人使用,成为出租人。 承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为 
由主张合同无效,拒绝支付租金,只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时,《合同法》第二百 
二十四条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。 
    承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当 
赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权,说明承租人只要有出租人的合法授权,也可以行使部分出租 
人的权利,只是其权利的行使要受到一定的限制。 
    由于房屋是特定物,双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使 
用的建材、相应的配套设施等,数量则指房屋的面积、间数等。 
    这是房屋租赁合同的主要条款,也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或 
交付的标的物不符合约定条件,例如房屋面积与合同约定有误差,应视为出租方交付的标的物有瑕疵,承 
租人可要求追究对方的违约责任,可以采取书面形式通知对方要求解除合同,也可以双方经协商减少租金 
,变更合同内容。 
    如果出租人交付的房屋状况与约定不符,承租人能否用其他手段如拒交物业管理费等来对抗呢?这要 
看双方在合同中的约定。如果双方约定物业管理费由承租人支付,则承租人不能拒绝支付物业管理费。 
    租金由出租人收取,是承租人使用房屋的对价;物业管理费则由物业管理公司收取,是物业公司以自 
己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用,二者不是一个法律关系,不能混为一谈。但如双 
方在合同中对于此项无具体约定,则出租人无权要求承租人支付物业管理费。 
 


文章来源: 深圳专业房产纠纷律师
律师: 吕祺轩 [福田区]
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