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我国住房抵押贷款证券化的对策

2018年4月26日  深圳专业房产纠纷律师   http://www.lqxwzw.com/
  对于我国住房抵押贷款证券化的对策,主要是实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场,而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。
  (一)我国住房抵押贷款证券化的对策必须选择合适的商业银行作为发起人
  在美国,一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类,即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系,因而,在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是,由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同,各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。
  从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看,有的银行已超过20%,而有的银行还不足5%。因此,根据规模效益原则,我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至 2000年底,该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元,贷款余额1368亿元,占全行各项贷款近10%,同业市场份额42%,已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此,中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时,应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。
  (二)我国住房抵押贷款证券化的对策必须完善住房抵押贷款的一级市场
  实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场,而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面:
  1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成,商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入,以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。
  2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长,贷款持续期内受各种不可控因素影响大,存在着诸多现实的和潜在的风险(如违约风险,利率风险,提前偿付风险),各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。
  而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件,也是发行住房抵押贷款证券的基础,还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低,因而各种风险还未充分暴露出来,但是,随着住房抵押贷款的迅速发展,其占银行贷款总额比重的提高,住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出,构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此,要实行住房抵押贷款证券化,必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时,切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解,以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。
  (三)我国住房抵押贷款证券化的对策必须组建专门的住房抵押证券公司一spv
  spv作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体,对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据spv的性质与职能,从我国国情出发,应由政府出资设立半官方的spw住房抵押证券公司、这是因为:
  1.由政府出资设立,既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持,强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用,又能赋予spv更高的资信,从而使spv所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受;
  2.商业银行设立 spv,由于存在着密切的“母子关系”,因而容易出现商业银行与spv之间的关联交易,并有可能对住房抵押贷款的真实销售、spv的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。
  而由政府出资设立,则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题,从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行;3.目前我国商业银行的风险防范机制还不完善,金融市场发育还不成熟,又缺乏信贷资产证券化的操作经验,因而初始阶段的spv将面临更大的运营风险。而spv以政府为背景,可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机,以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
  (四)我国住房抵押贷款证券化的对策必须分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券
  发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物,发行者要逐步积累经验,投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券,应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期,可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单,可操作性强,而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此,我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购,又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范,还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件,打好基础。
  作为一种新推出的投资工具,转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策:1.应采取低面额、高收益的形式;2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构,相应设计不同的证券,以满足不同投资者的需要;3.证券利率应实行浮动利率,以防范因市场利率变动而带来的风险;4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介,以确保证券的成功发行。
  在住房抵押贷款证券化技术日趋完善,金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下,可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
  (五)我国住房抵押贷款证券化的对策必须创造良好的外部环境
  实行住房抵押贷款证券化不仅必须具备一定的内部条件,而且需要创造良好的外部环境,以保证住房抵押贷款证券化的有效实施。
  1.成立政府抵押贷款担保机构,在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保,充当无条件偿还贷款的保证者和保险者,在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保,以提升住房抵押贷款证券的信用等级;
  2.在加强金融市场监管的同时,大力培育住房抵押贷款证券的机构投资者,使其成为住房抵押贷款证券市场的“主力军”和“稳定器”;

文章来源: 深圳专业房产纠纷律师
律师: 吕祺轩 [福田区]
广东诚公律师事务所
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